南京仲裁办案件承办二部 栾静

一、问题的引出

2020年1月1日，A与B签订《房屋买卖合同》，约定A将其名下一套房屋出售给B，房屋转让价款为500万元，B应于合同签订当日支付首付款250万元，于合同签订后一个月内向银行申请住房抵押贷款250万元用于支付余款,并约定了仲裁管辖条款。同日，B向A转账支付了250万元；2020年1月10日，案涉房屋上原有的抵押登记被解除；2020年1月20日，A、B双方完成了不动产变更登记，但案涉房屋并未实际交付。2022年2月1日，A向本会提起仲裁申请称：B并非实际购房人，实际购房人是B的兄弟C。C与A为朋友关系，因自己没有购房资质，故借用B的名义向A购买案涉房屋，B除了配合办理不动产变更登记，并未出资任何款项，首期购房款实际由C支付。2021年6月1日，C向A出具《房屋买卖尾款支付补充协议》，载明：本人购置A的房屋，由本人弟弟B代为持有，已支付250万元房款，尚欠250万元整，延至2021年12月30日结清。后B或C均未支付剩余款项，故A请求裁决B支付尾款250万元及逾期付款利息。

对于本案如何处理，有观点认为，案涉房屋买卖虽然存在规避政府房屋限购政策的情形，但因未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。鉴于C未到庭对双方所称的其“借名买房”的事实进行确认，故本案无法适用隐名代理的相关规定。但在B认可C系案涉购房款的实际购房人和付款人且C仅支付了一半购房款情况下，A的仲裁请求应予支持。另有一种观点认为，A在案涉合同签订时已经明知B仅作为C的受托人，代为与其签订案涉合同，A与B之间并无买卖案涉房屋的真实意思表示，且案涉合同由A与C之间实际履行，本案应适用隐名代理的相关规定，案涉合同应直接约束A与C，因仲裁条款无法约束C，A依法应当至人民法院向C主张权利，在本案中应当驳回A的仲裁请求。

二、借名买房合同的法律性质认定

所谓借名买房是指借名人借用出名人的名义购买房屋，约定购房款及相关费用由借名人负担，房屋产权及权益归借名人享有，暂将房屋登记于出名人名下，并约定将来满足条件后，出名人配合借名人将房屋过户登记至借名人名下。在借名买房行法律关系中涉及三方当事人，即借名人、出名人和房屋出卖人；通常存在两个合同关系，一是出名人与出卖人订立的房屋买卖合同关系，二是借名人与出名人之间的委托合同关系，本案主要涉及的是出名人与出卖人订立的房屋买卖合同如何认定问题。

有学者认为，除非出卖人在订约时明确表示接受借名人作为买受人，否则应认定房屋买卖合同在出卖人与出名人之间缔结。因为出名人是在书面合同上签字的当事人，当买受人未按时支付价款时，出卖人可以持该书面合同向出名人主张权利。如果认为借名人是买卖合同的当事人，由于其并未在书面合同上签字，出卖人如果向他主张合同权利，必须举证证明双方存在合同关系，在借名人提出抗辩的情况下，出卖人甚至还要证明借名人与签字的出名人之间存在借名买房关系才行，这显然是出卖人难以做到的，相信现实中没有哪一个出卖人愿意接受这样的后果。因此，即便出卖人在订约时知道借名关系，通常情况下他也不会选择介入到借名人与出名人之间蕴藏危险的交易安排中去，他只需认定出名人是合同相对人即可。对于出名人来说，他虽然是为借名人的利益而行事，但其应该认识到在买卖合同上签字的法律意义[1]。也有学者认为，在出名人代为缔约情形，出名人以自己名义为借名人缔约且行为的法律效果归属于借名人，而相对人又不知借名情事，以外表观之，可成立间接代理；但若相对人知悉借名情事而仍与出名人缔约，则可成立隐名代理[2]。

三、“隐名代理”的相关法律规定

《民法典》第925条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。这一条文对隐名代理的规定可以分为两部分：“合同直接约束委托人和第三人”的规定，属于将法律行为的效果直接归属于他人，因此属于对代理行为的规范；而“受托人以自己的名义”为法律行为且第三人知道代理关系存在的这一行为构成，则使这一规定落入了隐名代理的范畴[3]。隐名代理的法律效果为，合同直接约束委托人和第三人。直接约束意味着合同对委托人发生效力，委托人依合同对第三人享有权利和负担义务; 合同不对受托人发生效力，受托人不是合同当事人;第三人应向委托人行使权利和履行义务。

四、笔者的处理意见及理由

纵观本案，卖房人A于签订合同前即明确知晓实际买房人为C，B仅出名与其签订房屋买卖合同，首期购房款实际由C支付，且C还向A出具了《房屋买卖尾款支付补充协议》，属于受托人以自己的名义与第三人订立合同且第三人在订立合同时知道代理关系的情形，因此应适用隐名代理的相关规定。但《中华人民共和国仲裁法》第四条规定，当事人采用仲裁方式解决纠纷的，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议的，一方申请仲裁，仲裁委员会不予受理。根据现行仲裁理论，仲裁条款具有独立性，本案中只能约束签订合同的A和B，A要向C主张权利，只能向人民法院起诉，不能直接依据其与B签订的合同申请仲裁。

值得研究的是，案涉合同中的仲裁条款是否能够约束A和C?对于该问题，以往的司法裁判实践存在较大分歧。有法院认为，除非法律及司法解释有明确规定，比如仲裁法司法解释第八条、第九条规定的权利义务承继的情形，否则仲裁协议对非协议签署方不发生效力[4]。也有法院认为，委托人虽非仲裁协议的签约一方，但第三人根据相关法律规定主张委托人应当承担相应的法律责任，则委托人应有权依据相关合同约定的仲裁条款主张权利[5]。

笔者赞同第二种观点。仲裁协议是当事人约定将争议提交仲裁解决的意思表示，在隐名代理关系中，委托人委托受托人与第三人签订合同、约定仲裁条款，第三人明确知晓委托人与受托人之间的代理关系，应视为委托人与第三人之间也达成了将争议提交仲裁解决的合意，无论是委托人还是第三人都有权依据合同约定的仲裁条款主张权利。具体到本案中，A本身与C就是朋友关系，在合同签订前就知晓B和C的关系，C深度介入A与B的交易中，甚至在A主张剩余购房款后还向A出具了尾款支付补充协议，因此AB之间签订的合同直接约束A和C，仲裁条款相应也应在AC之间适用。如果总是囿于仲裁条款效力传统理论的束缚，会使得当事人在合同中订立仲裁条款的初衷落空，合同仲裁条款的效力荡然无存。在经济发展与交往模式日新月异的现代社会，不仅无益于社会经济发展以及仲裁制度本身的建设，也必将阻碍仲裁成为现代纠纷的高效解决方式。

与隐名代理类似的情形还有《民法典》第926条关于间接代理的规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外；受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但是第三人不得变更选定的相对人；委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩，第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。在受托人以自己名义与第三人订立合同时，第925条规范的是第三人在缔约时知道受托人和委托人之间代理关系的情形，第926条规范的是第三人不知道代理关系的情形。在间接代理情形下，因第三人不知道委托人与受托人之间的代理关系，因此就不能认定在其与委托人之间达成了将争议提交仲裁解决的合意，故第三人想要向委托人主张权利，不能直接依据仲裁条款申请仲裁，只能向有管辖权的人民法院提起诉讼。

综上，笔者认为，在处理仲裁条款是否可以向委托人生效这一问题时，应突破传统仲裁理论的桎梏，在充分理解当事人意思自治、诚实信用原则及公平合理期待等理论的基础上，结合仲裁条款独立性的本质进行仲裁条款书面形式的扩张。在仲裁条款未特别约定仅约束受托人与相对人的前提下，承认隐名代理中签订的仲裁条款对委托人的拘束力，由合同利益的实质享有者维护自己的利益，可以降低代理成本、消除交易风险，实现当事人订立仲裁条款的预期目的。

[1] 参见蔡睿：《民法典施行背景下借名买房的合同效力与权利归属》，载《河北法学》.2022年第11期

[2] 参见马一德：《借名买房之法律适用》，载《法学家》.2014年第6期

[3] 参见尹飞：《论我国民法典中代理制度的类型与体系地位》，载《法学杂志》.2015 年第 9 期

[4] （2022）京04民特163号案

[5] （2015）民四终字第60号案